本文转自：滨城时报

为预防和妥善处理物业纠纷，进一步做好物业服务不标准、不规范和物业收费存在乱象问题治理工作，北京市住房城乡建设委与北京市二中院加强“府”“院”联动，共同遴选编写了涉物业收费典型诉讼案例。

案例一：

业主以物业服务存在部分瑕疵为由拒付全部物业费，不应予以支持

基本案情：甲公司与乙物业公司于2014年签订前期物业服务合同，约定乙物业公司为A小区提供物业服务，李某系A小区业主，于2016年办理入住手续。李某未交纳2017年至2020年的物业费，乙物业公司起诉李某，要求其支付物业费与滞纳金。李某称其不交纳物业费是因为乙物业公司提供的物业服务不达标，包括小区垃圾乱丢、其房屋多处漏水、邻居将空调安装在其窗口、邻居进行违法建设影响其采光等，乙物业公司不处理、不协调，系其自行通过诉讼的方式解决上述问题。

裁判结果：法院生效判决认为，李某在购房时明知且接受乙物业公司提供物业服务，通过乙物业公司提供的证据可以看出A小区运转正常，李某享受了物业服务，应当支付物业费。李某提出的房屋漏水、邻居违建等问题，虽然乙物业公司并非侵权责任主体，但根据前期物业服务合同相关约定，乙物业公司在沟通协调、协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作上有一定漏洞，综合考虑乙物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，李某按照合同约定标准的80%支付物业费，同时对滞纳金不予支持。

要点提示：物业服务具有长期性、综合性、公共性等特点，且与业主日常生活息息相关，物业公司通过卫生、安保、设备养护维修等全方位的服务提升小区整体居住环境和品质，最终惠及每一位业主。业主支付物业费是物业服务合同中业主的主要合同义务，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒不交纳全部物业费，法院一般难以支持，但如物业服务确存在瑕疵，法院裁判时会根据物业服务合同的约定审查瑕疵程度，对物业费进行酌减。

案例二：

业主未实际居住使用房屋的，仍应支付物业费

基本案情：甲公司拍卖取得A大厦B1层至10层产权。2020年，A大厦业主委员会与乙物业公司签订A大厦物业服务合同，由乙物业公司为A大厦提供物业服务。甲公司未按时交纳物业费等相关费用。现乙物业公司起诉甲公司要求支付2021年1月1日之后的物业管理费和空调冷暖费。甲公司认为，房屋交付以来其实际使用的仅为B1层部分面积，其他部分均属于装修改造未完工状态，供冷供热设施断开，不具备使用条件；A大厦系纯商业性质建筑，甲公司产权面积占A大厦近三分之一，面积足以影响乙物业公司的经营预算，乙物业公司并未提供卫生打扫、保安值守等物业服务，故不应当支付物业管理费和冷暖空调费。

裁判结果：法院生效判决认为，A大厦B1层至10层产权登记在甲公司名下，并没有其他产权主体，乙物业公司进入上述产权区域提供物业服务需要甲公司的配合；根据乙物业公司提交的A大厦业主委员会出具的说明，乙物业公司全面履行了物业服务义务，没有证据证明乙物业公司在大厦公共部位和公有设施的维护方面存在可以归责的情形；甲公司未实际使用涉案房屋系其自身安排，不可归责于乙物业公司，即便涉案房屋的供冷供热设施拆除断开，乙物业公司作为A大厦的冷热供应方在管道维护、人员配置方面亦有经营支出，且乙物业公司系按照60%的标准主张冷暖空调费。综上，甲公司应当向乙公司支付物业管理费和冷暖空调费。

要点提示：部分业主将未实际居住或使用房屋作为不支付物业费的抗辩理由，该理由不能得到法院支持。物业服务的公共性质决定了业主是否实际居住或使用房屋不影响物业公司提供物业服务，且业主是否居住或使用房屋系业主自行安排，与物业公司无关，业主不能将此作为拒交物业费的正当理由。如业主因未居住或使用房屋对物业费产生异议，可以积极与物业公司协商，而不能完全拒交，避免产生诉讼风险。

案例三：

业主身份难以确定的，应从确定业主身份之日起计算物业费诉讼时效

基本案情：物业公司曾于2019年起诉房屋原产权人王某1，要求其支付物业费等费用，在该案审理过程中，经法院开具调查令，物业公司查询到案涉房屋产权人已在2016年2月3日变更为王某2，物业公司遂撤回起诉。后物业公司于2021年12月23日起诉要求王某2给付自2016年2月初至2019年3月30日期间的物业管理费、照明费、垃圾费及违约金。王某2辩称物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，其不应支付相应费用。

裁判结果：生效法院判决认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在案证据显示，物业公司曾于2019年就案涉房屋起诉王某1主张物业费等费用，在该案审理过程中，经法院开具调查令，物业公司查询到案涉房屋产权人已在2016年2月3日变更为王某2，物业公司遂撤回起诉。结合物业公司的陈述，可以认定其直至查询到不动产登记结果之日，即2021年2月7日才知晓案涉房屋产权人已发生变更，故其起诉王某2的诉讼时效应自2021年2月7日起算。现物业公司于2021年12月23日起诉本案，未超过法律规定的诉讼时效，物业公司要求王某2支付物业费的诉讼请求应当予以支持。

要点提示：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。业主应当按照物业服务合同的相关约定支付物业费。虽然物业公司向业主主张物业费时欠缴时间已经超过三年，但如系不可归责于物业公司的原因导致无法确定准确的业主身份，则支持物业费主张的诉讼时效应从业主身份实际确定之时起算三年。