南海网记者 吴岳文
“买二手房就像拆盲盒，不知道下一秒会开出惊喜还是惊吓”。正如文昌市人民法院近日调解的一起房屋买卖合同纠纷的当事人，本以为捡漏得了一套便宜实惠的二手房，眼看着可以过户了，没想到乔迁之喜还没来得及庆祝，就眼睁睁看着房子被法院贴上了“封条”。
几年前，陈丽（化名）满心欢喜购买了张凡（化名）位于海南的一套房产。当时房屋尚未完成房产登记，且依据限购政策，陈丽需在海南缴纳满两年社保才有购房资格。当时，双方约定房屋暂登记在张凡名下，两年后过户给陈丽，陈丽保留部分房款待过户完成后支付。张凡找来朋友担保，三方签订《商品房买卖合同》。合同签订顺利，履行却困难重重。房屋仍登记在张凡的名下，一直拖延了两年，张凡以开发商拖延、自己没时间为由推脱，陈丽无奈，亲自前往海南办理。
陈丽即将缴满社保，满心期待过户，提前支付物业费、水电费，还谈好装修公司并付款。然而，就在过户前夕，张凡告知房屋被法院查封，原因是他因其他案件被强制执行，法院依登记查封房屋。陈丽提出执行异议，因购房资格、房款支付及居住使用证据不足，被法院驳回。无奈之下，陈丽起诉张凡及其朋友进行索赔。
立案之初，陈丽因房屋交易受挫，内心愤懑，坚决抵触调解。张凡自知理亏，却因资金匮乏，无力一次性偿还陈丽支付的购房款和违约金。
近日，文昌法院承办法官详细查看陈丽提交的各类费用票据，倾听其陈述纠纷全过程，并耐心解答执行异议相关问题。法官向陈丽阐释，二手房欲排除执行查封，需满足查封前签订合法合同、已合法占有房屋、支付部分或全部房款并同意补足余款、非因自身原因未过户这四项条件，而陈丽并不符合上述要求。
随后，承办法官梳理双方的交易环节，点明双方过错。张凡率先表示愿担责，希望降低违约金，他可以每月还款，并请求免除其朋友的担保责任。陈丽表示理解，同意减免部分费用，放弃部分诉求。在法官提议下，陈丽撤回对张凡朋友的起诉，与张凡确定还款日期，逾期则申请强制执行。最终，双方在调解笔录上签字，纠纷得以妥善化解。
法官说法：
文昌法院的王法官表示，把“算盘”打到法规政策头上，看似规避风险的行为，可能适得其反，原本想“走捷径”却走进“死胡同”。想要规避风险，首先就要遵守法规和政策，确保房屋买卖合同有效。其次，如果想降低风险，要提前调查房屋的权属情况，以及交易方的经济状况，避免新购房变“法拍房”。如果意外风险很难避免，可以预先约定风险出现后的应对方法，一旦风险发生就可以作为维权依据。南海网版权声明：
以上内容由南海网原创生产，未经书面许可，任何单位及个人不得以任何方式或理由对上述内容的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用、销售。如需转载，请与南海网联系授权，凡侵犯本公司版权等知识产权的，本公司必依法追究其法律责任。电子邮箱：nhwglzx@163.com. 责任编辑：庞小晴
